Ocenění: Dřetovice

NENÍ koňská usedlost — developerský soubor 6 pozemků, 21 817 m² se starou zástavbou. ÚP plochy smíšené obytné venkovské (SV); koordinační studie na 26 RD + 6 domů se 3 bj = potenciál 44 bytových jednotek. Dělitelné: část A 15 046 / B 1 904 / C 4 867 m². Bez vybudovaných IS. Vlastník chce prodej vcelku. inzerát →

Verdikt

Fér (surová developerská půda) ~14–20M (střed ~17M) · ask 25M → nad ~5–11M

Vypsaná cena 25M = 1 146 Kč/m² gross. Prodávající chce blízko hotové ceny za půdu, kde ještě není vybudovaná infrastruktura ani pravomocné povolení — jen územní studie. PŘEDBĚŽNÉ: chybí ověření zastavitelného podílu m² a rozpočet IS.

Reziduální logika

• 44 bj; čistě zastavitelná plocha po cestách/zeleni/retenci ≈ 55–65 % gross → ~12–14 tis. m² net (ODHAD).
• Hotová zasíťovaná parcela Dřetovice/Kladno ~2,5–3,2k Kč/m² (benchmark) → hrubá tržba za půdu ~30–45M.
• − náklad IS + demolice + geometrické plány + povolení pro 44 bj: ~15–25M (ODHAD).
• − marže developera 15–20 % + čas/riziko (podmínky SV, územní řízení, 2–4 roky).
• Reziduál surové půdy ≈ 14–20M.

Co NEopodstatňuje 25M

• Nevybudované IS — velký capex na kupci.
• Jen studie, ne pravomocné povolení.
• Zastavitelný podíl z 21 817 m² neznámý.
• Stará zástavba = náklad demolice; realizace 2–4 roky s rizikem.

Pro neprůstřelné ocenění dohledat

• Zastavitelný podíl m² z ÚP / koordinační studie.
• Rozpočet IS (sítě, cesty, retence) pro 44 bj.
• ≥3 comps hotových stavebních parcel Dřetovice/Kladno.