Historická zemědělská usedlost (17. stol.), 5 budov ve špatném stavu — na zbourání (demolice). Areál ~16 000 m² parkového charakteru (vzrostlé dřeviny až 250 let), vodní zdroje (pramen → rybníčky, potok, studna s pitnou vodou). Dle ÚP ~10 000 m² zastavitelných, ovocný sad ~4 000 m². Energ. třída G. Cena 35 000 000 Kč (potvrzeno 15.10.). inzerát →
Fér ~13–17M (střed ~15M) · ask 35M → přeplaceno ~18–20M
Dominantní hodnota = ~10k m² ÚP zastavitelných v mikrotrhu Praha-východ, ne budovy. Po doplnění realizovaných prodejů sníženo z 18–24M/21M — realizovaná data táhnou k dolní hraně. Subjekt drží prémii jen za rozvojový potenciál pozemku, který se realizuje pomaleji a s vyšším rizikem.
reas eviduje jen rezidenční realizace (domy/byty/chaty), NE holé pozemky → realizovaná Kč/m² stavebního pozemku pro mikrotrh z reas nejde. Co reas dává:
| Realizovaný prodej | dům m² | pozemek m² | prodáno |
|---|---|---|---|
| Kostelec n.Č.l. — Kutnohorská 781 (10.4.2026) | 128 | 559 | 6,70M (ask 7,80 → −14 %) |
| Kostelec n.Č.l. — Na Hrázi 1224 (31.10.2025) | 125 | 465 | 11,76M |
| Mukařov-Žernovka — Za Mlýnem 124 (blíž Praze) | 178 | 1 203 | 17,00M |
Mikrotržní stavební comps (asking, sreality 12.9.): Vyžlovka 2 902, Stříbrná Skalice 3 828, Mukařov 6 632 Kč/m². Zvolená retailová sazba jádra ≈ 3 000 Kč/m²; Kostelec = jeden blok 10k v parku → bloková sazba pod retailem.
| Komponenta | výměra | sazba | hodnota |
|---|---|---|---|
| Reálně zastavitelných (½ ÚP-10k) | ~5 000 m² | ~2 500 Kč/m² | 12,5M |
| Zbytek ÚP-nominál park/voda | ~5 000 m² | ~600 Kč/m² | 3,0M |
| Ovocný sad | 4 000 m² | ~200 Kč/m² | 0,8M |
| Pozemek subtotal | pásmo 13–19M | ~16,3M | |
| 5 budov — na zbourání (demolice) | náklad demolice | −1,0M | |
Součet ~15,3M (pozemek 16,3M − demolice 1,0M); budovy na zbourání = 0 místo dřívějších +5M → fér ~13–17M, střed ~15M.