Ocenění: Popovice – Mladovice

ID 66 · okres Benešov · k.ú. Popovice u Benešova · ~67 min reálně (56 free-flow) · ocenění 2026-10-10

Funkční koňská usedlost — dnes ustájení koní + výcvik jezdectví. Pozemek 112 997 m² (1 670 stavební + 72 836 TTP pastvina + 29 578 les + 5 379 zahrada + 1 003 orná + 2 531 ostatní). Dům 284 m² cihlový, PŘED REKONSTRUKCÍ, PENB G. Ask 10 890 000 Kč = 96 Kč/m². inzerát →

Verdikt

Fér ~8,5–10,5M jako celek (střed ~9,5M) · ask 10,89M = horní hrana, mírně nad

NE výrazně přeplacené. Blended ask 96 Kč/m² je nejnižší ze všech srovnatelných; vůči realizovanému Kondratice (~9M / 6,6 ha, stejný mikrotrh) je cena obhajitelná. Pro koňského kupce, který chce turnkey provoz + 7,3 ha souvislé pastviny, blízko fér.

Srovnatelné (okres Benešov, velké pozemky; stažené = proxy realizace)

ID	Lokalita	Cena	Pozemek	Dojezd	Stav
6	Popovice – Kondratice	9,99M	66 051 m²	45 min	prodáno (TOP favorit)
4	Sedlec-Prčice – Uhřice	24,9M	112 280 m²	90 min	prodáno
10	Křivsoudov	16,8M	48 414 m²	60 min	prodáno
7	Klučenice – Zadní Chlum	8,0M	59 785 m²	60 min	vyřazeno (dojezd)
5	Běrunice	16,9M	43 134 m²	60 min	prodáno

Blended Kč/m² klesá s plochou (dům i dvůr se rozpouští přes víc levné ag půdy) — proto NELZE násobit sazbu menšího comp plochou 113 ha. Kotva = celková cena srovnatelné usedlosti, korigovaná na plochu a stav budov.

Funkční split (sazby Benešovsko venkov)

Komponent	m²	Kč/m²	Hodnota
Stavební (parc. st. 26)	1 670	1 200–1 600	2,0–2,7M
TTP / pastvina	72 836	25–35	1,8–2,55M
Les	29 578	15–25	0,44–0,74M
Zahrada	5 379	150–250	0,8–1,3M
Orná + ostatní	3 534	25–60	0,13–0,18M
Pozemek			~5,2–7,6M
Budovy (ruina PENB G + stáj)	284+	—	0–2,5M

Součet komponentů ~5,2–10,1M (mid ~7,6M) = spodní mez. Trh platí za sestavený celek (funkční koňská farma + souvislý land bank) prémii nad součet levných ag parcel → kotva na realizovaných celcích ~8,5–10,5M.

Co ověřit

LV / ČÚZK RUIAN — skutečné parcely + že stavební je opravdu 1 670 m² (nedomýšlet parcelu dle plochy).
Stav domu + rozdělení 284 m² obytné vs stájové; rozsah stájové infry.
Souvislost / oplocení 7,3 ha pastviny (katastr TTP ≠ užitná souvislost).
Že Kondratice je skutečně totožný mikrotrh / k.ú. (pozor na stejnojmennost).

Metoda: komponentní funkční split + kotva na realizované comps; adversariální eval 2 kola. 2026-10-10.