Ocenění: Pyšely – Zaječice (tvrz s rybníkem)

ID 146 · okres Benešov · ~31 min OSRM / ~40 min reálně · ocenění 2026-08-21

Bývalá tvrz / velkostatek, dvoupodlažní, užitná 266 m² (zastavěná 140 m²) po citlivé rekonstrukci (od 2012: podlahovka, nová střecha, fasáda, špaletová okna, ošetřené trámy). Pozemek 6 387 m² s vlastním rybníkem (kapři), vyhřívaný bazén, studna, letní kuchyň + terasa k rybníku. inzerát →

Verdikt

Ask 23M = přeplacené o ~3–7M (15–30 %)

Rezidenční fér 16–18M · speciální kupec (tvrz+rybník) 18–20,5M. Lifestyle nemovitost, ne koňská (pozemek 6 387 m² malý, žádná stájová infra).

Srovnatelné (okres Benešov / Praha-vých, 28–48 min) — asking

ID	Lokalita	Cena	Pozemek	min
90	Pyšely–Zaječice (na Doliku) — STEJNÁ ves	26,99M	6 673	28
91	Soběhrdy–Mezihoří (RD)	15,0M	6 457	36
99	Týnec–Krusičany (usedlost 421 m²)	14,9M	11 207	45
137	Postupice (usedlost 850 m², před rek.)	13,49M	13 494	48

Komponenty (band)

Komponent	Výpočet	Hodnota
Budova 266 m² po citlivé rekonstr. (tvrz)	× 45–52k	12,0–13,8M
Bazén vyhř. + studna + terasy	lump	0,4–0,7M
Dvůr + zahrada ~4 200 m²	× 500–800	2,1–3,4M
Rybník ~2 000 m² (vodní plocha)	× 150–250	0,3–0,5M
Součet (mid)		~16,5M

Land-strip: 23M − budova 13M − amenity 0,6M = 9,4M → 1 472 Kč/m² implik. půda = vysoko na zahradu+rybník (trh ~200–800). Ask nese ~1 500 Kč/m² prémii = čistá vzácnost/atmosféra, nepodložená půdními sazbami.

Konvergence

Sousední ID90 (stejná ves, 6 673 m²) žádá 26,99M a od června neprodáno → trh těmto Zaječickým askům odolává. Sleva ask→sold −7 až −27 % → z 23M realisticky ~17–21M. Sedí s komponentním pásmem.

Co drží / neopodstatňuje

Drží: kvalitní citlivá rekonstrukce, historický ráz (tvrz), vlastní rybník + bazén + studna, blízkost Prahy, unikátní atmosféra.
Neopodstatňuje: malý pozemek (6 387 m², pod cílem 10k), žádná zeměd./koňská funkce, implik. půda 1 500 Kč/m² neúnosná, soused za 27M neprodán.

Caveat: technický stav jen z inzerátu/fotek; realizované ceny (Atlas cen) netaženy → pásmo + citlivost, ne bodové číslo.