← NEMO · ocenění · 2026-07-02

Odhad — Senešnice

Finský srub + 7 ha, Bojanovice (Praha-západ)

LokalitaSenešnice (Bojanovice, Praha-západ, brdské podhůří) · 🟢 39 min (z Anděl)

Pozemek / stavba70 485 m² (7 ha) · finský srub 260 m², 2015, velmi dobrý stav

Příslušenstvístodola, chlévy + kozlovna, jízdárna 1 000 m², sauna + bazén, rybník

Vypsaná cena29 800 000 Kč (423 Kč/m²)

Inzerátysrub · RD

Body k řešení (due diligence)

ÚP — ověřit územní plán obce Bojanovice u starosty (zastavitelnost / rozvojový potenciál orné = jediná páka na hodnotu nad 120 Kč/m²).
Nesoulad staveb — stavební úřad Mníšek pod Brdy: vedlejší stavby neodpovídají zákresu v katastru (černé/derelikt) → legalizace nebo demolice (~0,6M).
Projektant — sehnat info o srubu (projektová dokumentace, materiály, stav) od projektanta.
KB — odhad — získat bankovní odhad (nemovitost má zástavu KB; my máme Raiffeisen č.60 = 32,6M).
Spotřeba energie / štítek — energetický štítek (PENB) + reálná spotřeba objektu (srub, TČ, 2 vrty 80 m). Referenční benchmark (Kron): ~23 MWh/rok na 250 m² all-electric (topení + vše + bazén) = ~92 kWh/m²/rok. Ověřená cena D57d (ČEZ Distribuce, ceník 1.1.2026): all-in ~5,3–5,5 Kč/kWh vč. DPH (NT 5,28 / VT 5,89) + stálé platby ~17,5k/rok. → ~120–127k Kč/rok na standardním ceníku; s fixním/spot produktem ~100–110k. Bazén + sauna hlavní žrout. PENB srub 2015 s TČ nejspíš tř. B/C.

Provozní náklady — odpadní vody (ČOV): domácí ČOV (2015) + akumulační jímka 10 m³ + zasakovací jímka, bez obecní kanalizace. Provoz ~5–7,5k Kč/rok (elektřina dmychadla ~2,6–2,9k + revize 1×/2 roky + vývoz kalu); režim povolení k vypouštění +3–4k/rok (2 rozbory). Red flag: dmychadlo ~10 let = konec životnosti, výměna ~4–8k; nádrž OK (20–30 let). Zdroj: ekocis.cz, covbezuradu.cz, abplast.cz.

Komponentní ocenění

Pozemek	Sazba	kCZK
Zastavěná (stavební) 1 932 m²	~3 800 Kč/m²	7 340
Zahrada 4 291 m²	500 Kč/m²	2 150
Orná 39 239 m²	120 Kč/m² (tržní pole Bojanovice)	4 710
TTP (louka) 8 031 m²	120 Kč/m²	960
Ostatní plocha 16 397 m²	60 Kč/m² (u vody, ne 200 jako banka)	980
Vodní 595 m²	10 Kč/m²	10
Pozemek celkem		~16 150

Stavby		kCZK
Finský srub 260 m², 2015	~38 tis./m² (−8 % opotř.)	9 900
Stodola (multifunkční)		1 000
Chlévy + kozlovna	pro koně	600
Sauna + bazén · jízdárna 1 000 m² · rybník + infra		1 700
Stavby celkem		13 200

Srovnání — ceny stavebních pozemků v koridoru

Senešnice je brdská exkláva (Malá Lečice / Mníšek p.Brdy koridor), ne Vltava. Reálné stavební parcely v okolí (nabídkové):

Obec	m²	Kč/m²	sítě
Nová Ves p.Pleší	1 201	6 111	kompletně zasíťováno
Čísovice	862	5 992	el+voda+kanal+plyn
Nový Knín (Sudovice)	1 074	5 223	—
Mokrovraty	800	5 040	sítě v přípravě
Mníšek – Ve Štítku	1 424	6 797	el+voda+žumpa
Mníšek centrum (outlier)	800–2 099	6 100–11 200	prestiž/D4

Medián zasíťovaných parcel ~5 600 Kč/m² (rozpětí 5 000–7 000). Senešnice buildable ~2 000 m²: má vlastní vrt + elektřinu na místě (plus), ale je odlehlá exkláva bez obecních sítí a jediná příjezdovka (minus) → volím ~3 800 Kč/m² (band 3 200–4 400), tj. ~30 % pod mediánem zasíťovaných obcí. Dřívější 2 800 Kč/m² bylo podhodnocené.

Srovnání s trhem (NEMO DB, velký pozemek + stavba)

Lokalita	m²	cena	Kč/m²	min
Mukařov-Vicmanov	73,897	24,99M	338	30
Běrunice – Vlkov	43,134	16,9M	392	60
Heřmaničky – Křenovičky	21,829	28,5M	1,306	50
Senešnice (ask)	70 485	29,8M	423	45

Mukařov má víc pozemku, je blíž (30 min) a levnější (338 Kč/m²). Senešnice na 423 Kč/m² je ~25 % nad ním — přitom dál.

Závěr (revize 16.7. — velkorysé, ukotveno v reálných parcelách z LV 174 + tržních cenách půdy)

Fér: rezidenčně ≈ 26–28M · pro koňského kupce ≈ 28–30M

Dva výstupy. Rezidenční hodnota (pozemek funkčně ~16,15M + srub 260 m²/2015 ~9,9M + vedlejší stavby ~2M − demolice dereliktů ~0,6M) = ~26–28M. Pro cílového kupce s koňmi (hotová jízdárna + stáje + 7 ha) prémie → ~28–30M.

Změna proti 2.7.: skutečné parcely z LV 174 (ne dřívější 74/x) + tržní sazby ověřené z inzerátů k.ú. Bojanovice. Zemědělská půda (orná 39 239 m² + TTP 8 031 m²) přeceněna z 25–70 na velkorysých 120 Kč/m² (reálné pole Bojanovice 80–127 Kč/m²) → pozemek +~6,4M. Ostatní plocha u vody 60 Kč/m² (bankovních 200 je 2–4× nad realitou).

Vypsaná 29,8M = na horní hraně fér pásma; rezidenčně přeplacená max ~2–3M, pro koňského kupce prakticky fér. Bankovní odhad 32,6M zůstává nad ask.

Pro koně silné: 7 ha + chlévy + jízdárna, hned k užití.
Cílová transakce: 28–30M (koňský kupec), 26–28M rezidenčně.
Slabiny: v kopci, vysoká vstupní cena, brdská exkláva (jediná příjezdovka, bez školy), energ. tř. G.
Plus: dojezd 39 min 🟢 (z Anděl), funguje jako Airbnb, ~2 000 m² zastavitelnosti zbývá.

Movitá technika (depreciovaně, součást prodeje)

Movité příslušenství — přičítá se k dealu zvlášť, není součástí hodnoty nemovitosti. Bazarové ceny 2026, stáří 5+ let.

Kompaktní traktor Kubota B-řada 20–30 HP 4×4 → ~270k (rozpětí 200–320k)
Malý mulčovač nesený 120–150 cm → ~27k
Obraceč / shrnovač sena → ~22k
Technika celkem depreciovaně ≈ 320k (rozpětí 235–390k)

Traktor už je na místě → šetří většinu z jinak potřebného ~300k na pořízení techniky pro provoz.

Metodika: komponentní + srovnávací (ocenovaci). Hodnoty orientační z veřejných dat.