← NEMO · ocenění · 2026-06-19

Odhad — Senešnice

Finský srub + 7 ha, Bojanovice (Praha-západ)

LokalitaSenešnice (Bojanovice, Praha-západ, brdské podhůří) · 🟢 39 min (z Anděl)

Pozemek / stavba70 485 m² (7 ha) · finský srub 260 m², 2015, velmi dobrý stav

Příslušenstvístodola, chlévy + kozlovna, jízdárna 1 000 m², sauna + bazén, rybník

Vypsaná cena29 800 000 Kč (423 Kč/m²)

Inzerátysrub · RD

Komponentní ocenění

Pozemek	Sazba	Kč
Stavební pozemek ~2 000 m²	~2 800 Kč/m²	5,6M
Louky/orná ~6,3 ha (TTP)	~30 Kč/m²	1,9M
Dvůr/voda/les ~3 000 m²	~80 Kč/m²	0,24M
Pozemek celkem		7,7M

Stavby		Kč
Finský srub 260 m², 2015	~38 tis./m² (−8 % opotř.)	9,9M
Stodola (multifunkční)		1,0M
Chlévy + kozlovna	pro koně	0,6M
Sauna + bazén · jízdárna 1 000 m² · rybník + infra		1,7M
Stavby celkem		13,2M

Srovnání s trhem (NEMO DB, velký pozemek + stavba)

Lokalita	m²	cena	Kč/m²	min
Mukařov-Vicmanov	73,897	24,99M	338	30
Běrunice – Vlkov	43,134	16,9M	392	60
Heřmaničky – Křenovičky	21,829	28,5M	1,306	50
Senešnice (ask)	70 485	29,8M	423	45

Mukařov má víc pozemku, je blíž (30 min) a levnější (338 Kč/m²). Senešnice na 423 Kč/m² je ~25 % nad ním — přitom dál.

Závěr (revize 22.6., oracle + reconciliace)

Fér: rezidenčně ≈ 22–24M · pro koňského kupce ≈ 24–26M

Dva výstupy. Rezidenční hodnota (pozemek funkčně ~8,5M + srub 260 m²/2015 ~13M + příslušenství ~2M) = ~22–24M. Pro cílového kupce s koňmi (hotová jízdárna + stáje + 7 ha) prémie → ~24–26M. Ukotveno v realizovaných prodejích okolí (Štěchovice strop ~11,95M za běžný dům, ale tady větší srub + areál).

Vypsaná 29,8M = přeplacená o ~6–8M rezidenčně, ~4–6M i pro koňského kupce. Aby se uzavřela u 29,8M, musí přijít úzký cílový kupec bez obvyklého likviditního diskontu.

Pro koně silné: 7 ha + chlévy + jízdárna, hned k užití.
Cílová transakce: 24–26M (koňský kupec), 22–24M rezidenčně.
Slabiny: v kopci, vysoká vstupní cena, brdská exkláva (jediná příjezdovka, bez školy), energ. tř. G.
Plus: dojezd 39 min 🟢 (z Anděl), funguje jako Airbnb, ~2 000 m² zastavitelnosti zbývá.

Metodika: komponentní + srovnávací (ocenovaci). Hodnoty orientační z veřejných dat.