Ocenění: Březová-Oleško – Oleško, Maškův mlýn (ID 2)
Vypsaná cena: 23,600,000 Kč
Datum ocenění: 2026-05-29
Metoda: Komponentní s korekcemi na základě srovnatelných nemovitostí
1. KOMPONENTY
1.1 Pozemek — 12,500 m²
Srovnatelné pozemky (60-80 min od Prahy, velikost 9-25k m²):
ID 32: Štěchovice - Masečín
- Cena: 12,300,000 Kč / Pozemek: 14,255 m² → 863 Kč/m²
- Vzdálenost: 70 min | Stav: neaktivní - vzdálenost
- URL: https://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/stechovice-masecin-/4034990924
- Poznámka: Stejný okres (Praha-západ), velmi podobná vzdálenost a velikost
ID 23: Jankov - Odlochovice
- Cena: 20,393,000 Kč / Pozemek: 24,944 m² → 818 Kč/m²
- Vzdálenost: 70 min | Stav: neaktivní - vzdálenost
- URL: https://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/jankov-odlochovice-/997044300
- Poznámka: Stejná vzdálenost, větší pozemek (okres Benešov)
ID 21: Chocnějovice - Sovenice
- Cena: 9,980,000 Kč / Pozemek: 13,296 m² → 751 Kč/m²
- Vzdálenost: 70 min | Stav: neaktivní - vzdálenost
- URL: https://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/chocnejovice-sovenice-/1622712396
- Poznámka: Stejná vzdálenost, velmi podobná velikost (okres Mladá Boleslav)
ID 25: Kamýk nad Vltavou
- Cena: 8,990,000 Kč / Pozemek: 9,175 m² → 980 Kč/m²
- Vzdálenost: 70 min | Stav: neaktivní - vzdálenost
- URL: https://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/rodinny/kamyk-nad-vltavou-kamyk-nad-vltavou-/3212550988
- Poznámka: Stejná vzdálenost, menší pozemek (okres Příbram)
ID 1: Kokořín – Březinka (PRODÁNO - referenční)
- Cena: 16,990,000 Kč / Pozemek: 9,289 m² → 1,829 Kč/m²
- Vzdálenost: 60 min | Stav: prodáno (2026-05-22)
- URL: https://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/zemedelska-usedlost/kokorin-brezinka-/2605523788
- Poznámka: Zemědělská usedlost, menší pozemek, bližší Praha
Průměr srovnatelných (4 aktivní): (863 + 818 + 751 + 980) / 4 =
853 Kč/m²
Zvolená sazba: 850 Kč/m²
Zdůvodnění: Mírně pod průměrem kvůli větší velikosti parcely (12,500 m² je nad střední hodnotou comparables). Velké pozemky typicky mají nižší jednotkovou cenu.
Hodnota pozemku: 12,500 m² × 850 Kč/m² =
10,625,000 Kč
1.2 Hlavní budova — Historický vodní mlýn, 623 m²
Srovnatelné zemědělské usedlosti (60-80 min):
ID 36: Bítouchov - Dolánky
- Cena: 15,200,000 Kč / Pozemek: 9,893 m² / Vzdálenost: 70 min
- URL: https://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/zemedelska-usedlost/bitouchov-dolanky-/464494668
- Poznámka: Zemědělská usedlost, stejná vzdálenost. Odhadovaný pozemek ~9,893 × 850 = 8.4M → budova ~6.8M Kč
- Stav: neaktivní - vzdálenost
ID 41: Nové Dvory - Krámy
- Cena: 24,500,000 Kč / Pozemek: 7,129 m² / Vzdálenost: 70 min
- Budova: 250 m² (dle inzerátu)
- URL: https://stredo.ceskereality.cz/prodej/rodinne-domy/zemedelske-usedlosti/nove-dvory-pribram/prodej-zemedelske-usedlosti-250-m2-3767622.html
- Poznámka: Menší budova, zemědělská usedlost. Odhadovaný pozemek ~7,129 × 850 = 6.1M → budova ~18.4M (250 m²) = 73,600 Kč/m²
- Stav: aktivní - TOP
ID 10: Křivsoudov
- Cena: 16,800,000 Kč / Pozemek: 48,414 m² / Vzdálenost: 60 min
- URL: https://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/zemedelska-usedlost/krivsoudov-krivsoudov-/2551928140
- Poznámka: Velmi velký pozemek dominuje cenu. Odhadovaný pozemek ~48k × 350 = 16.8M → většina hodnoty je v pozemku
- Stav: aktivní
ID 51: Pavlíkov – Pavlíkov
- Cena: 11,990,000 Kč / Pozemek: 6,470 m² / Vzdálenost: 60 min
- URL: https://www.sreality.cz/detail/prodej/dum/zemedelska-usedlost/pavlikov-pavlikov-/2909958988
- Poznámka: Menší zemědělská usedlost. Odhadovaný pozemek ~6,470 × 850 = 5.5M → budova ~6.5M Kč
- Stav: aktivní
Analýza:
- ID 41 má velmi vysokou sazbu za budovu (73,600 Kč/m²), ale je to menší objekt (250 m²) v lepší lokalitě
- Pro historický mlýn s plochou 623 m² v zachovaném stavu, rezidenčně využívaný:
- Základní sazba venkovská usedlost: 8,000-10,000 Kč/m²
- Historická hodnota (1609, bez větších přestaveb): +20%
- Rezidenční využití (ne pouze hospodářský objekt): +15%
- Částečně adaptováno (dle vodnimlyny.cz): kvalitní stav
Zvolená sazba: 10,000 Kč/m²
Zdůvodnění: Konzervativní odhad pro historickou budovu v zachovalém stavu s rezidenčním využitím. Nižší než ID 41 kvůli větší ploše a vzdálenější lokalitě.
Hodnota budovy: 623 m² × 10,000 Kč/m² =
6,230,000 Kč
1.3 Doplňkové budovy a infrastruktura
Dle popisu z vodnimlyny.cz: rodinný dům (samostatný), stodola, hospodářská budova
Odhadovaná hodnota doplňkových staveb: 1,500,000 Kč
- Rodinný dům: ~1,000,000 Kč
- Stodola a hospodářská budova: ~500,000 Kč
2. SOUČET KOMPONENTŮ
- Pozemek (12,500 m²): 10,625,000 Kč
- Hlavní budova (mlýn, 623 m²): 6,230,000 Kč
- Doplňkové stavby: 1,500,000 Kč
= 18,355,000 Kč
3. KOREKCE
Negativní faktory:
- Vzdálenost 70 min (překračuje běžný NEMO limit 60 min, snižuje atraktivitu) → -5%
- Omezená data o stavu budov (nelze ověřit detailní technický stav) → -3%
Pozitivní faktory:
- Historická hodnota (založení 1609, kontinuální provoz do 1949, restituce po 1989) → +10%
- Vodní tok (Záhořanský potok, přírodní lokace v údolí) → +5%
- Zachovalost (bez větších přestaveb, kvalitní industriální architektura) → +3%
- Rezidenční využití (již přebudováno na bydlení, ne jen ruina) → +5%
Celková korekce:
Negativní: -8%
Pozitivní: +23%
Net: +15%
4. FINÁLNÍ OCENĚNÍ
18,355,000 Kč × 1.15 = 21,108,250 Kč
Zaokrouhleno: 21,100,000 Kč
5. ZÁVĚR
- Vypsaná cena: 23,600,000 Kč
- Tržní ocenění: 21,100,000 Kč
- Rozdíl: NADHODNOCENO o 11.8% (+2,500,000 Kč)
Co opodstatňuje vyšší cenu oproti běžným usedlostem:
- Unikátní historie — kontinuální provoz od 1609 do 1949, řemeslná a pekařská tradice
- Architektonická hodnota — zachovalé industriální stavení s původními prvky
- Přírodní lokalita — soukromé údolí Záhořanského potoka, 1 km od obce
- Rezidenční připravenost — již funguje jako obydlí, ne rekonstrukční projekt
- Komplex budov — mlýn + rodinný dům + hospodářské zázemí na jednom pozemku
Co NEopodstatňuje vyšší vypsanou cenu:
- Vzdálenost 70 min — na hranici atraktivity pro Prahu, limitu přijatelné dojezdovosti
- Malý pozemek — 12,500 m² je spodní polovina spektra NEMO kritérií (ideál 20k+ m²)
- Omezená rozšiřitelnost — údolní poloha omezuje možnost dokoupení přilehlých pozemků
- Bez podnikatelského potenciálu — mlýn už nepracuje, turbíny nefunkční, pouze residential value
- Žádné služby/městská infrastruktura — venkovská lokalita s omezenou občanskou vybaveností
Doporučení:
Férová cena: 20,500,000 – 21,500,000 Kč
Aktuální vypsaná cena 23,6M Kč je o 2-3 miliony Kč nad trhem. Pokud má majitel časovou flexibilitu a hledá kupce, který ocení historickou hodnotu, může na ceně setrvat. Pro rychlejší prodej doporučuji snížení na 21,500,000 Kč (sleva ~9%).
Zpracoval: NEMO ocenovací skill
Metoda: Komponentní ocenění s korekcemi dle srovnatelných nemovitostí
Srovnávací vzorek: 8 nemovitostí z databáze NEMO (ID 1, 10, 21, 23, 25, 32, 36, 41, 51)
Datum: 2026-05-29
← Zpět na přehled NEMO